Vorlage - 2024/090-01  

In Soßmar hat die Gemeinde Hohenhameln für das Baugrundstück einen Erbbaurechtsvertrag mit der evangelischen Kirchengemeinde Soßmar geschlossen. In dem Erbbaurechtsvertrag wurde vereinbart, dass die Gemeinde berechtigt ist, auf dem Erbbaugrundstück eine Kindertagesstätte (Kita) zu errichten.

Da das Grundstück grundsätzlich eine ausreichende Größe hat, ist eine Mehrgeschossigkeit nur für eine Kinderbetreuung nicht empfehlenswert. Vorzugsweise sollen Kinder in einer Kita ohne Treppen und stufenlos aus den Kitaräumen in die Außenanlagen gelangen können. Im Fall einer einrichtungsinternen Mehrgeschossigkeit sind die gesetzlichen Vorgaben der NBauO zu beachten.

Hierzu würden neben der Forderung nach Barrierefreiheit (§49, Abs. 1 NBauO, Einbau Aufzugsanlage) und den Anforderungen des passiven Brandschutzes (§33, Abs. 2, NBauO) nach zwei unabhängigen treppengebundenen Rettungswegen bzw. der Anlage eines Sicherheitstreppenhauses auch höhere Bau- und Betriebskosten gegenüber einem eingeschossigen Gebäude bestehen.

Bei der Kitaplanung in Hohenhameln „Auf der Burg“ sind gemäß Vorgaben des Bebauungsplans eine mehrgeschossige Bauweise sowie unterschiedliche Gebäudenutzungen zulässig.

Für die grundlegende Entscheidung für ein mehrgeschossiges Kitagebäude gelten die gleichen Vorgaben wie für das Kitagebäude in Soßmar beschrieben.

Bei Beplanung mit einer anderen nicht zur Kinderbetreuung dienenden Nutzung von etwaigen Obergeschossen bestehen aus bauordnungsrechtlicher Sicht folgende Vorgaben:

-          Es handelt sich bei einem Gebäude für die Kinderbetreuung um ein Gebäude der Gebäudeklasse 5, Sonderbau, für die gegenüber „normalen“ Wohn- und Geschäftshäusern der Gebäudeklassen 2 oder 3 deutlich höhere Anforderungen hinsichtlich Brandschutz gelten

-          Bei einer Wohnnutzung der Obergeschosse sind ab der 5. Wohneinheit alle Wohnungen barrierefrei bzw. schwellenlos (§49 Abs. 1, NBauO) herzustellen, d.h. eine Aufzugsanlage ist erforderlich.

-          Bei einer Nutzung von Büroräumen (nicht nur durch die Gemeinde Hohenhameln) sind diese ebenfalls barrierefrei bzw. schwellenlos herzustellen.

Unabhängig bauordnungsrechtlicher Anforderungen können Aspekte des Immissionsschutzes (Schall, Zugangskontrolle, Arbeitsschutzrichtlinie etc.) aus unterschiedlichen Gebäudenutzungen zu Problemen beim Betrieb bzw. zu Mehrkosten bei der Gebäudeplanung und -erstellung führen.

Eine Nutzung als zuweisungsgebundenen Wohnraum durch die Gemeinde Hohenhameln stellt neben den bauordnungsrechtlichen Anforderungen auch an die gesellschaftlichen und sozialen Komponenten der unmittelbaren Nähe von schutzbedürftigen Kindern mit einer Wohnklientel, die sich auch am Rand gesellschaftsnormativer Bereiche befinden kann, den Gebäudebetrieb vor zusätzliche Herausforderungen.

Hieraus generieren sich grundsätzlich höhere Kosten, so dass ohne detaillierten Objekt- und Planungsbezug kein Kostenvergleich zwischen einer eingeschossigen und mehrgeschossigen erstellen lässt.

Darüber hinaus wurde bereits das Vergabeverfahren für die Generalplanung durch die GKHi durchgeführt. Bei einer Entscheidung, die ein mehrgeschossiges Gebäude ausschließlich für Kinderbetreuung vorsieht, gäbe es nutzungsbezogen keine Probleme. Ein zwei- oder mehrgeschossiges Gebäude entspricht jedoch nicht der mit Ziel eines Pauschalangebotes ausgeschriebenen Generalplanungsleistung, so dass bereits eine Variantenbetrachtung für eine Zweigeschossigkeit in der Vorentwurfsplanung (Leistungsphase 2, HOAI) eine zusätzliche kostenpflichtige Leistung darstellt.  Bei einer Planungsaufgabe, die eine Nutzung von Wohnraum oder Büro- oder Gewerbeflächen vorsieht, ist der Planungsauftrag inhaltlich hinfällig.

Zur Abstimmung der Generalplanerausschreibung wurde der Inhalt des Antrags mit der GKHi bereits angesprochen und entsprechende Konsequenzen ausgelotet. Im Ergebnis hätte für eine Berücksichtigung einer Mehrgeschossigkeit mit multipler Nutzung bereits ein konkretes Raum- und Nutzungsprogramm festgelegt werden müssen. Da es jedoch keinen auf eine Nutzungsart und Flächenumfang bezogenen Planungsauftrag an die Verwaltung gegeben hat, wäre es für den Planungsbeginn und Fertigstellung der Nutzungseinheit „Krippe“ zu erheblichen zeitlichen Verzögerungen gekommen.

Aus den genannten Gründen sollten somit bei den Bauvorhaben der beiden Kita in Soßmar und Hohenhameln keine mehrgeschossigen Gebäude geplant und errichtet werden.

Bei zukünftigen Bauvorhaben sollte jedoch rechtzeitig vor Erteilung eines Planungsauftrages eine mehrgeschossige Bauweise mit multiplen Nutzungen geprüft werden.

Hinweis: Seit 1. Januar 2024 besteht in Niedersachsen die Pflicht zur Errichtung deiner PV-Anlage bei Neubauten unter Ausnutzung von mindesten 50% der Dachfläche. Daher ist die Errichtung von PV-Anlagen nicht zu prüfen, sondern aufgrund der Gesetzeslage durchzuführen.

1. Bei den Bauvorhaben der beiden Kindertagesstätten in Soßmar und Hohenhameln werden aus den im Sachverhalt geannten Gründen keine mehrgeschossigen Gebäude geplant und errichtet.
    
2. Bei zukünftigen Bauvorhaben ist vor Erteilung eines Planungsauftrages eine mehrgeschossige Bauweise mit multiplen Nutzungen zu prüfen.